相続が発生したとき、「家や土地をどう分ければいいの？」と戸惑う方は多いものです。
現金や預貯金のようにスパッと分けられないのが不動産の難しさ。
誰が住むのか、誰が名義を持つのか、どうやって評価するのかなど、考えることがたくさんあります。
しかも、相続人が複数いると意見が合わず、思わぬトラブルに発展するケースも少なくありません。
今回は、そんな不動産の遺産分割について、基本的な分け方や評価の方法、実際の手続きの流れまで、わかりやすくご紹介します。
将来の相続トラブルを防ぐためにも、内容を理解しておきましょう。
不動産をどう分ける？
相続財産には、現金や預貯金、株式、保険金などさまざまなものがありますが、その中でも特にやっかいなのが不動産です。
不動産は「目に見えるけれど、物理的に分けられない」財産。
評価が難しく、感情も入りやすいことから、トラブルに発展しやすい傾向があります。
たとえば、1,000万円の預貯金なら法定相続分に沿って3人で333万円ずつ分けることができますが、土地や建物はそう簡単にはいきません。
誰が住むのか、誰が名義を持つのか、維持費や固定資産税はどうするのか……話し合うべきポイントは多岐にわたります。
加えて、亡くなった人が長年住んでいた家である場合、「思い出が詰まった実家を手放したくない」と考える相続人もいれば、「使わない家は早めに売却して現金で分けたい」と考える相続人もおり、感情のぶつかり合いが避けられないケースもあります。
実際、遺産分割でもめる大きな原因のひとつが「不動産」だと言われています。
では、そんな分けにくい不動産を、相続ではどう扱っていくのでしょうか？
不動産を分割する方法
不動産を分ける方法は、大きく分けて4つあります。
それぞれに特徴があり、相続人の希望や状況に応じて、向き・不向きが異なります。
どの方法が最適なのかを見極めることが、円満な遺産分割への第一歩です。
①物理的に分ける「現物分割」
ひとつの不動産を法定相続人でそのまま分ける方法です。
たとえば土地を分筆（ぶんぴつ）して、相続人それぞれが一定の割合で所有する形です。
広い土地で、建物が建っていないような更地の場合に向いています。
ただし、分筆できないケースや、形状や立地によって使い勝手に差が出る場合は、不公平感が生まれやすくなります。
また、共有名義のまま長期間保有すると、将来的に売却や相続時に再び問題が起こる可能性もあるため、注意が必要です。
②対価で支払う「代償分割」
不動産を特定の相続人が相続し、その代わりに他の相続人に現金で「代償金」を支払う方法です。
たとえば、亡くなった親の家に子どもの1人が住み続けたいという希望があるときに、その人が不動産を引き継ぎ、他の兄弟には代償金を支払うという形です。
実家を残したいという希望を尊重しやすく、実務上もよく使われる方法です。
ただし、代償金の額が適正であるかどうかで意見が分かれることもあります。
また、支払う側の経済力によっては実現が難しくなることもあるため、事前に資金計画をしっかり立てておくことが重要です。
③売却して利益を分ける「換価分割」
不動産を相続人全員で売却し、その売却益を分ける方法です。
遺産としての不動産に特別な思い入れがない場合や、現金化して公平に分けたいという希望が強い場合に適しています。
ただし、売却には時間と手間がかかるほか、不動産市場の状況によっては思ったような価格で売れないこともあります。
また、売却前にリフォームや荷物の処分などが必要なケースもあるため、想定よりも費用がかかる可能性も考慮しておきましょう。
④相続人全員で「共有」する
不動産を相続人全員で共有する方法です。法定相続分に応じて持分を登記し、所有する形になります。
一見すると平等な方法に思えますが、将来的な売却や活用の際には、共有者全員の同意が必要になります。
たとえば一部の相続人が売却を希望しても、他の相続人が反対すれば手続きは進みません。
結果として「使えない資産」になってしまうリスクもあるのです。
そのため、共有状態にする場合は、あらかじめ利用目的や管理方法についての取り決めをしておくことが大切です。
不動産の評価方法
「分け方」と同じくらい重要なのが、「不動産の価値をどう評価するか」です。
評価額によって、相続税額や代償金の金額、分割の方針が大きく左右されるため、正確な把握が必要です。
主に使われる評価方法は、以下の4つです。
相続税評価額
国税庁が定める評価基準に基づいて計算される額で、相続税の申告や計算に用いられます。
土地の場合は路線価や倍率方式によって算出され、建物は固定資産税評価額をもとに計算されることが多いです。
市場価格よりもやや低めに評価される傾向があり、税金を抑えられる可能性もあります。
実勢価格
実際にその不動産を売却するときに取引される価格、いわゆる「市場価格」です。
近隣の取引事例や不動産会社の査定をもとに算出されます。
相続人同士で公平な金銭的価値を共有するには、実勢価格が最も参考になります。
ただし、あくまで参考価格であり、相続税計算には直接用いられない点に注意が必要です。
公示価格
国土交通省の土地鑑定委員会が毎年発表している価格で、土地取引の指標として広く利用されています。
全国各地の標準的な地点における価格で、路線価の参考資料としても使われます。
固定資産税評価額
市区町村が固定資産税を課すために設定している評価額です。
毎年春に送られてくる納税通知書で確認できます。
評価額は実勢価格の7割程度になることが多く、登記や登録免許税の算出にも利用されます。
評価方法によって価格に差が出るため、どの基準を採用するかを相続人同士で話し合っておくことが重要です。
特に代償分割を選ぶ場合には、納得感を得るためにも、不動産業者による査定や不動産鑑定士の意見を取り入れると良いでしょう。
不動産の遺産分割の流れ
実際に不動産を相続する際の手続きには、以下のような流れがあります。
①遺言書の有無を確認する
遺言書がある場合、その内容が優先されます。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要です。
②相続人の調査をする
誰が法定相続人なのかを戸籍謄本などを用いて確認します。
過去に離婚・再婚などがある場合は、特に注意が必要です。
③相続財産の調査をする
不動産だけでなく、預貯金や借金なども含めた全体の財産を把握します。
④遺産分割協議をする
相続人全員で不動産の分け方について話し合い、合意に至れば「遺産分割協議書」を作成します。
⑤不動産の名義変更をする
相続した人の名義に登記を変更します。法務局での手続きが必要です。
⑥相続税の申告・納付をする
相続税が発生する場合は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内に申告と納付を行います。
相続人の意見が合わない
遺産分割は、話し合いで解決するのが理想ですが、現実にはなかなか難しいこともあります。
たとえば、不動産の評価額について意見が食い違ったり、誰が住むのかでもめたり、代償金の金額が折り合わなかったり……。
そんなときは、家庭裁判所の「遺産分割調停」を利用することができます。
調停は、裁判官と調停委員を交えて行われる話し合いの場です。
もし調停でも合意に至らなければ、「審判」という手続きに移行し、最終的には裁判所が不動産の分け方を決めることになります。
不動産相続は情報収集がカギ
不動産の相続は、分けにくさ・評価の複雑さ・人の感情の交錯が重なり、トラブルに発展しやすいものです。
話し合いだけでは解決が難しいと感じたら、早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
「うちは大丈夫」と思っていても、あとから思わぬ行き違いが起きることも。
不動産の遺産分割こそ、冷静で丁寧な準備が必要です。
相続人同士がスムーズに協力できるよう、今からしっかり情報を集めておきましょう。
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